I OSNOVNE ODREDBE

Clan 1.

Ovim zakonom se utvrdjuju prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade u pogledu odrzavanja i koriscennja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u zgradi, odredjuju radovi na odrzavannju kojima se sprecava ili otklannja opasnost po zivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbedjuje sigurnost korisnika zgrade i okoline i uredjuje nacin upravljanja stambenom zgradom.

Clan 2.

Stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom cini gradjevinsku i funkcionalnu celinu.

Clan 3.

Stambena zgrada se odrzava na nacin kojim se obezbedjuje upotrebljivost i ispravnost zajednickih uredjaja i opreme, zajednickih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog koriscenja.

Odrzavanje stambene zgrade, u smislu stava 1. ovog clana, smatra se i izvodjenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na odrzavanje, bezbedno koriscenje zgrade i bezbednost zgrade kao celine.

II RADOVI NA ODRZAVANJU

Clan 4.

Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, stan, odnosno drugi posebni deo zgrade i zajednicke delove zgrade koriste na nacin kojim se nece prouzrokovati steta na zgradi kao celini i na njenim posebnim i zajednickim delovima i kojim se nece ometati koriscenje stanova, drugih posebnih delova i zajednickih delova zgrade.

Clan 5.

Radovi na odrzavanju stambene zgrade prema prirodi, obimu i dinamici izvodjenja jesu:

    1. radovi na investicionom odrzavanju i
    2. radovi na tekucem odrzavanju.

Ministar nadlezan za stambene poslove blize ce odrediti vrste radova na odrzavanju stambenih zgrada, dinamiku i rokove njihovog izvodjenja.

Clan 6.

Radovi na odrzavanju stambene zgrade cijim izvodjenjem se sprecava ili otklanja opasnost po zivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbedjuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu:

    1. popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivaca i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori);
    2. popravka ili zamena lifta sa pripadajucim delovima (kucica, liftovsko okno sa instalacijama i uredjajima) kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema vazecim propisima o liftovima;
    3. popravka ili zamena protivpozarnog stepenista i instalacija i uredjaja za zastitu od pozara;
    4. popravka ili zamena gromobrana;
    5. popravka ili zamena ostecenih ili dotrajalih fasada, stepenista ili drugih zajednickih delova zgrade, koje predstavljaju opasnost po zivot i zdravlje ljudi.

Clan 7.

Radovi na odrzavanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po zivot i zdravlje ljudi ili za okolinu (pozar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija u smislu ovog zakona i izvode se bez odlaganja.

Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela zgrade, obavestava odmah po saznanju organizaciju kojoj su povereni poslovi odrzavanja, odnosno koja odrzava uredjaje i instalacije, o potrebi preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije i druge nadlezne organizacije, odnosno sluzbe.

Clan 8.

Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade obezbedjuju redovno ciscenje stambene zgrade i preduzimaju druge mere na odrzavanju higijene u skladu sa sanitarnim propisima i propisima o odrzavanju stambene zgrade.

Clan 9.

Radovi na odrzavanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom donete u skladu sa ovim zakonom.

Sredstva za odrzavanje stambene zgrade obezbedjuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, na nacin i pod uslovima utvrdjenim ovim zakonom.

 

III UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM

 

Clan 10.

Upravljanje stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, jeste staranje o odrzavanju stambene zgrade kao celine i zajednickih delova u zgradi, odlucivanje o obezbedjivanju i koriscenju finansijskih sredstava za odrzavanje, o nacinu koriscenja zajednickih delova zgrade i o drugim pitanjima od znacaja za odrzavanje stambene zgrade.

Clan 11.

Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim poslovima koji se odnose na odrzavanje i koriscenje stambene zgrade.

Stambena zgrada ima racun i pecat.

Clan 12.

U stambenoj zgradi obrazuje se skupstina zgrade koju cine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Skupstina zgrade moze se obrazovati i za deo zgrade koji cini gradjevinsku i funkcionalnu celinu (lamela, ulaz i sl.).

Skupstina zgrade se moze obrazovati ako je prisutno vise od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika.

Ako vlasnik stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, na dve uzastopne sednice za konstituisanje skupstine zgrade ne odredi svog predstavnika u skupstini zgrade, svojstvo clana skupstine zgrade ima nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana ili drugog posebnog dela zgrade, sa pravom odlucivanja o izvodjenju radova na tekucem odrzavanju stambene zgrade dok vlasnik ne odredi predstavnika.

U zgradi u kojoj su obrazovane skupstine vlasnika po delovima zgrade, medjusobne odnose u pogledu odrzavanja zgrade kao celine i zajednickih delova zgrade skupstine uredjuju ugovorom.

Clan 13.

U stambenoj zgradi, odnosno delu zgrade (lamela, ulaz i sl.) sa deset i manje vlasnika stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade umesto skupstine zgrade obrazuje se savet zgrade koji cine svi vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade.

Savet zgrade bira predsednika saveta.

Odredbe ovog zakona koje se odnose na skupstinu zgrade i predsednika skupstine shodno se primenjuju i na savet zgrade i predsednika saveta.

 

Clan 14.

Skupstina zgrade obavlja sledece poslove:

    1. donosi program odrzavanja zgrade;
    2. odlucuje o nacinu organizovanja radova na odrzavanju zgrade;
    3. donosi odluke o izvodjenju radova na odrzavanju zgrade;
    4. usvaja godisnji izvestaj o realizaciji programa odrzavanja zgrade;
    5. utvrdjuje visinu i nacin obezbedjivanja sredstava za odrzavanje zgrade;
    6. odredjuje uslove i nacin odrzavanja reda u zgradi;
    7. odlucuje o osiguranju zgrade;
    8. uredjuje nacin koriscenja zajednickih delova zgrade;
    9. odlucuje o poboljsanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa odrzavanjem i upravljanjem ogradom, u skladu sa zakonom.

Skupstina zgrade na pogodan nacin obavestava clanove skupstine zgrade o realizovanom programu odrzavanja zgrade i o trosenju sredstava za odrzavanje.

Clan 15.

Predsednik skupstine zgrade: rukovodi radom skupstine; predstavlja i zastupa stambenu zgradu pred trecim licima; predlaze godisnji program odrzavanja zgrade; stara se o realizaciji programa odrzavanja i o tome podnosi izvestaj; vrsi druge poslove za koje ga ovlasti skupstina zgrade.

Predsednik skupstine zgrade bira se vecinom glasova clanova skupstine zgrade.

Clan 16.

Skupstina zgrade moze obrazovati stalna ili povremena tela za obavljanje administrativno-tehnickih poslova, odnosno obavljanje ovih poslova moze poveriti licu iz reda clanova skupstine zgrade ili trecem licu.

Skupstina zgrade utvrdjuje uslove obavljanja poslova iz stava 1. ovog clana.

Clan 17.

Skupstina zgrade moze punovazno odlucivati ako je prisutno vise od polovine clanova skupstine.

Skupstina zgrade vecinom glasova prisutnih clanova skupstine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekuce odrzavanje zgrade.

Skupstina zgrade, saglasnoscu clanova skupstine kojima pripada vise od polovine ukupne povrsine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono odrzavanje zgrade.

Smatra se da je glasanje obavljeno i u slucaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donosenje odluka utvrdjenim ovim zakonom.

Clan 18.

Skupstina zgrade saglasnoscu vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vise od polovine ukupne povrsine stanova i drugih posebnih delova zgrade moze doneti odluku o izvodjenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uredjenju prostora i izgradnji objekata, moze izgraditi, odnosno adaptirati novi stan.

Skupstina zgrade moze odluciti da radove iz stava 1. ovog clana izvodi neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od clanova njihovog porodicnog domacinstva ili trece lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili clanovi njihovih porodicnih domacinstava nisu za to zainteresovani.

Investitor radova iz stava 2. ovog clana i stambena zgrada svoje medjusobne odnose uredjuju ugovorom, koji se zakljucuje u pismenoj formi i overava u sudu.

Ugovor iz stava 3. ovog clana sadrzi narocito sledece elemente: uslove pod kojima se daje na koriscenje zajednicki deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za zavrsetak izvodjenja radova, rokove za prikljucenje na instalacije u zgradi, posebne obaveze za pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u slucaju neizvrsenja obaveza.

Ugovor iz stava 3. ovog clana sluzi kao dokaz o pravu izvodjenja radova u smislu propisa o planiranju i uredjenju prostora i izgradnji objekta.

Clan 19.

Investitor iz clana 18. stav 2. duzan je da:

    1. o svom trosku otklanja kvarove i ostecenja koja nastanu na postojecem delu zgrade usled izvodjenja radova;
    2. u slucaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku, odnosno korisniku stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, dok traju radovi obezbedi na privremeno koriscenje drugi stan koji mu ne pogorsava uslove stanovanja, snosi troskove njegovog preseljenja u stan koji se daje na privremeno koriscenje i troskove ponovnog preseljenja u njegov stan, kao i snosi troskove koji su uvecani zbog privremenog smestaja. Vlasnik, odnosno korisnik stana privremeno se iseljava iz stana u privremeni smestaj, samo ako je za to dao saglasnost;
    3. na pogodan nacin obavestava vlasnike, odnosno korisnike stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, o pripremi i pocetku izvodjenja radova, najkasnije 30 dana pre zapocinjanja radova.

Clan 20.

Lice koje smatra da mu je odlukom skupstine zgrade povredjeno neko pravo ili pravni interes na zakonu zasnovan, moze tu odluku pobijati pred nadleznim sudom.

Clan 21.

Skupstina zgrade moze doneti odluku da se zajednicke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uredjenju prostora i izgradnji objekata.

Skupstina zgrade moze odluciti da radove iz stava 1. ovog clana izvede neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od clanova njihovog porodicnog domacinstva, ili trece lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili clanovi njihovih porodicnih domacinstava nisu za to zainteresovani.

Odluka iz stava 1. ovog clana donosi se saglasnoscu vlasnika stanova odnosno, drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vise od polovine ukupne povrsine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Na zakljucivanje ugovora o uredjivanju medjusobnih odnosa zgrade i investitora pretvaranja shodno se primenjuje odredbe clana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.

Clan 22.

Ako zajednicka prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u poseban stan, skupstina zgrade moze doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji.

Odluka iz stava 1. ovog clana donosi se saglasnoscu vlasnika stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vise od polovine ukupne povrsine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Na zakljucivanje ugovora o uredjivanju medjusobnih odnosa zgrade i investitora shodno se primenjuju odredbe clana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.

Clan 23.

Odredbe ovog zakona o odrzavanju stambene zgrade shodno se primenjuju i na stambene zgrade u kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi stambene zgrade u svojini jednog lica.

 

 

IV TROSKOVI ODRZAVANJA

Clan 24.

Troskove odrzavanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno ucescu povrsine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u povrsini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno ucinjenim troskovima.

Na ime troskova odrzavanja za radove tekuceg odrzavanja, vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade placaju mesecno za tekuci mesec iznos u visini i u rokovima koje odredi skupstina zgrade, na racun zgrade.

Vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, placaju uvecane troskove za odrzavanje stambene zgrade, u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave na uvecanje troskova za odrzavanje.

Opstina utvrdjuje kriterijume i nacin na koji ce vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, placati troskove za odrzavanje stambene zgrade.

Najvisi iznos troskova iz stava 3. ovog clana za vlasnike poslovnih prostorija ne moze biti visi od cetvorostrukog iznosa troskova utvrdjenih u skladu sa ovim zakonom, a za vlasnike stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, od dvostrukog iznosa tih troskova.

Clan 25.

Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa odrzavanjem, odgovaraju supsidijarno vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa kriterijumima placanja troskova odrzavanja utvrdjenim ovim zakonom.

V ORGANIZOVANJE POSLOVA ODRZAVANJA

Clan 26.

O nacinu organizovanja poslova odrzavanja odlucuje skupstina zgrade saglasnoscu vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vise od polovine ukupne povrsine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Akt skupstine zgrade o nacinu organizovanja poslova odrzavanja dostavlja se opstinskoj, odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donosenja.

Clan 27.

Skupstina zgrade moze organizovati obavljanje poslova na odrzavanju zgrade, tako da obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzecu za stambene usluge, drugom preduzecu ili preduzetniku ili na drugi nacin kojim se obezbedjuje njihovo organizovano izvodjenje.

Dve ili vise stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na odrzavanju.

U slucaju stava 2. ovog clana, stambene zgrade medjusobne odnose uredjuju ugovorom koji sadrzi narocito: nacin obavljanja poslova na odrzavanju stambene zgrade; nacin i rokove obezbedjivanja sredstava za odrzavanje; nacin koriscenja i kontrole trosenja sredstava za odrzavanje.

Clan 28.

Stambena zgrada i preduzece, odnosno preduzetnik kome se ustupaju poslovi na odrzavanju stambene zgrade zakljucuju ugovor, koji sadrzi narocito:

    1. vrste radova, uslove i nacin njihovog obavljanja;
    2. cenu, nacin i uslove placanja za obavljanje poslova na odrzavanju;
    3. nacin izvestavanja skupstine zgrade o izvrsenim poslovima na odrzavanju;
    4. medjusobna prava i obaveze u slucaju neizvrsenja ili neblagovremenog izvrsenja radova na odrzavanju.

Clan 29.

Ako stambena zgrada ne obezbedi izvodjenje radova na odrzavanju stambene zgrade iz clana 6. ovog zakona, po nalogu lica koje vrsi nadzor nad primenom odredaba ovog zakona, nadlezni organ opstine ce izvodjenje ovih radova obezbediti preko javnog preduzeca za stambene usluge, odnosno drugog preduzeca ili preduzetnika, a na teret stambene zgrade.

Stambena zgrada u slucaju stava 1. ovog clana troskove za izvedene radove na odrzavanju stambene zgrade naknadjuje opstini, u rokovima i na nacin koji odredi opstina.

Skupstina opstine, odnosno grada, odnosno grada Beograda (u daljem tekstu: opstina) moze osnovati javno preduzece za stambene usluge radi izvodjenja radova na odrzavanju stambenih zgrada kojima raspolaze, radova na odrzavanju stambenih zgrada cije je odrzavanje povereno javnom preduzecu za stambene usluge, kao i radova iz clana 6. ovog zakona.

Opstina utvrdjuje visinu naknade za izvodjenje radova na odrzavanju stambene zgrade u drustvenoj svojini kojima raspolaze.

Opstina i javno preduzece za stambene usluge, odnosno drugo preduzece, odnosno preduzetnik, svoje medjusobne odnose uredjuju ugovorom.

U slucaju da stambena zgrada u utvrdjenom roku ne isplati opstini naknadu troskova za izvedene radove na odrzavanju stambene zgrade, opstina pravo na naknadu ostvaruje na osnovu racuna o isplacenim radovima, koji ima snagu verodostojne isprave.

Clan 30.

Vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, odnosno korisnici omogucice obavljanje neophodnih radova na odrzavanju stambene zgrade u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po zivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra.

VI NADZOR

Clan 31.

Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu njega vrsi opstinska, odnosno gradska uprava.

U postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom preduzecu za stambene usluge, odnosno drugom preduzecu kome su povereni poslovi odrzavanja stambene zgrade, nalozice se resenjem bez odlaganja da u ostavljenom roku izvrse radove na odrzavanju kojima se sprecava ugrozavanje zivota i zdravlja ljudi i bezbednosti okoline.

Ako stambena zgrada ne izvrsi radove iz stava 2. ovog clana lice koje vrsi nadzor ce o tome obavestiti opstinsku odnosno gradsku upravu.

U slucaju iz stava 3. ovog clana opstinska odnosno gradska uprava ce izvrsenje radova obezbediti preko drugog lica, a na teret stambene zgrade.

 

VII KAZNENE ODREDBE

Clan 32.

Novcanom kaznom od 1.000 do 10.000 dinara kaznice se za prekrsaj pravno lice koje je vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:

    1. koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajednicki deo zgrade na nacin kojim se prouzrokuje steta u zgradi ili njenim zajednickim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom koriscenju posebnih, odnosno zajednickih delova zgrade (clan 4),
    2. ne omoguci obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po zivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (clan 30).

Za prekrsaj iz stava 1. ovog clana kaznice se odgovorno lice u pravnom licu, novcanom kaznom od 100 do 1.000 dinara.

Clan 33.

Novcanom kaznom od 1.000 do 5.000 dinara kaznice se stambena zgrada ako ne izvrsi radove na odrzavanju stambene zgrade kojima se sprecava ugrozavanje zivota i zdravlja ljudi i bezbednost okoline (clan 31. stav 2)

 

Clan 34.

Novcanom kaznom od 100 do 1.000 kaznice se za prekrsaj fizicko lice koje je vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:

    1. koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajednicki deo zgrade na nacin kojim se prouzrokuje steta u zgradi ili njenim zajednickim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u mirnom koriscenju posebnih, odnosno zajednickih delova zgrade (clan 4)
    2. ne omoguci obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po zivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (clan 30).

 

VIII. PRELAZNE I ZAVRSNE ODREDBE

Clan 35.

Skupstina zgrade koja je poverila poslove odrzavanja javnom preduzecu za stambene usluge pre stupanja na snagu ovog zakona, moze doneti odluku o rganizovanju odrzavanja zgrade na drugi nacin, s tim sto o tome pismeno obavestava to preduzece najmanje tri meseca pre organizovanja poslova na drugi nacin, odnosno u roku utvrdjenom ugovorom.

Clan 36.

Radi obezbedjivanja sredstava za izvodjenje radova iz clana 6. ovog zakona, opstina moze, u periodu do 31. decembra 2000. godine, propisati posebnu naknadu za vlasnike stanova u stambenim zgradama na koje se ovaj zakon odnosi.

Clan 37.

Za vreme vazenja Zakona o pribavljanju stanova za potrebe kadrova i povratak iseljenih lica u AP Kosovo i Metohija ("Sluzbeni list SRJ", broj 24/94) prvenstvo u ostvarivanju prava na nadzidjivanje zgrada i pretvaranje zajednickih prostorija u stanove imaju lica odredjena tim zakonom.

Odluka organa upravljanja ili pismena saglasnost vecine korisnika stanova o davanju na koriscenje zajednickih prostorija za stanovanje ili obavljanje poslovne delatnosti, doneta do dana stupanja na snagu ovog zakona, osnov je za ostvarivanje prava iz cl. 21. i 22. ovog zakona i sluzi kao dokaz o pravu koriscenja, radi izvodjenja radova u smislu propisa o planiranju i uredjenju prostora i izgradnji objekata.

Clan 38.

Do donosenja propisa, odnosno podzakonskih akata na osnovu ovog zakona, primenjivace se Uredba o odrzavanju stambenih zgrada i stanova ("Sluzbeni glasnik RS", broj 43/93) i propisi opstine doneti na osnovu zakonskih odredaba koje prestaju da vaze stupanjem na snagu ovog zakona.

Clan 39.

Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaju da vaze odredbe cl. 12a, 12b, 13, 14, 14a, 15. i 51. Zakona o stanovanju ("Sluzbeni glasnik Republike Srbije", br. 50/92, 76/92 i 33/93) i clan 14. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju ("Sluzbeni glasnik Republike Srbije", broj 33/93);

Clan 40.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Sluzbenom glasniku Republike Srbije".